Het lijkt een goede optie is zijn om een verhuurd pand te kopen, zeker nu er geen rente wordt vergoed of zelfs negatieve rente in rekening wordt gebracht op je bankrekening. Je hebt nog wat liquiditeiten ‘slingeren’ dus je besluit om de markt van beleggers op te gaan. Helaas helaas wordt dan wel is net de overdrachtsbelasting voor verhuurde winkels en woningen omhoog getrokken, maar je laat je daardoor niet afschrikken. Het avontuur tegemoet.

Uiteraard is het om te beginnen bij aankoop van vastgoed in het algemeen van belang je goed te laten informeren, een deskundige makelaar en eventueel bouwkundige in te schakelen, maar bij verhuring zijn er nog wat extra aandachtspunten. Je moet je op de hoogte stellen van de hoogte van de huur en óf en wanneer kan die worden geïndexeerd. Verder is er wellicht een koopoptie opgenomen in het huurcontract op grond waarvan bij verkoop eerst aan de huurder moet worden aangeboden. Heeft de huurder misschien een ‘shakey’ betalingsverleden. Kortom, veel extra aandachtpunten bij de koop van een verhuurd pand.

Bij een bestaande verhuring is allereerst het bestaande huurcontract van belang. Pluis die goed uit. Maar er kunnen meer afspraken zijn die mogelijk niet in de overeenkomst zijn opgenomen of sterker nog, latere afspraken die een wijziging van de huurovereenkomst betreffen. Het is dus te bevelen in de koopovereenkomst door de verkoper te laten garanderen dat er geen van de huurovereenkomst afwijkende afspraken zijn gemaakt met de huurder dan wel aan te laten geven welke de aanvullende/afwijkende afspraken zijn.

Er kunnen namelijk van het huurcontract afwijkende afspraken zijn gemaakt tussen de verhuurder en huurder waaraan ook de koper van betreffend pand is gebonden. Zo speelde recent een geval bij de rechter waarbij in de huurovereenkomst was opgenomen dat de kosten van gasverbruik door de huurder betaald moesten worden. De huurder kwam echter na overdracht op de proppen met een schrijven van de vorige eigenaar-verhuurder waarin deze aangaf, dat de huurder de gaskosten niet hoefde te betalen. De vraag die rees was natuurlijk of de nieuwe eigenaar-verhuurder gebonden was aan die van het huurcontract afwijkende afspraken.

Bij het antwoord op die vraag is in eerste instantie de juridische relatie tussen huurder en verhuurder van belang. Wat mochten zij over en weer van elkaar verwachten op het punt van de wijziging. De koper staat daar in beginsel buiten. Deze vraag wat de bedoeling van partijen was werd door de rechter in het voordeel van huurder beantwoord. De wijziging betreft een wezenlijk onderdeel van de huurovereenkomst en heeft in verband daarmee dus directe betrekking daarop. De rechter overweegt dat dat zelfs zou kunnen gelden voor een mondelinge afwijking van de huurovereenkomst.

Maar deze vaststelling was op zich nog niet genoeg om de koper aan de eerder gemaakt afspraak tussen huurder en verhuurder te houden. Ook dient de vraag beantwoord te worden of de nieuwe eigenaar op grond van de wet direct gebonden is aan de afspraak tussen huurder en verhuurder. De rechter oordeelde dat de nadere afspraak direct verband houdt met als het ware de essentie van de huurovereenkomst, te weten het gebruik enerzijds en de betaling van de huurprijs anderzijds. Op grond daarvan was de koper gebonden aan de afwijkende afspraken!

Kortom, ga vooral op avontuur maar bereid je goed voor. Een gezond en met recht vaardig 2021!

In de vorige column zijn er al wat algemene overwegingen gegeven over het percentage overdrachtsbelasting zoals dat thans is voorgesteld door het kabinet. De hoofdlijnen zijn eigenlijk vrij duidelijk, hoewel in het algemeen weinig redenen tot jubel: de overdrachtsbelasting is 8% tenzij het een woning is die door de koper bewoond gaat worden. Dan is er in beginsel sprake van 2% overdrachtsbelasting, tenzij aanspraak gemaakt kan worden op de startersvrijstelling. 

Laten we wat nader inzoomen:

Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling of het tarief van 2% moet de verkrijger (onder meer) schriftelijk verklaren dat hij/zij de woning anders dan tijdelijk gaat bewonen. Een starter moet verder verklaren dat hij/zij de startersvrijstelling nog niet eerder heeft toegepast. Als achteraf blijkt dat de starter of de zogenoemde doorstromer de woning niet zelf is gaan bewonen of de starter de vrijstelling al eerder heeft toegepast, dan zal de belastingdienst een naheffingsaanslag opleggen. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kan er daarbovenop ook een boete worden opgelegd.

Als je de verklaring aflegt kan de vraag gesteld worden wat bedoeld wordt met ‘anders dan tijdelijk’. Er wordt op dit moment melding gemaakt van een minimumtijd van een half jaar, maar zekerheid is daar nog niet over. Mocht de termijn van half jaar gaan gelden, dan is het overigens denkbaar, dat indien je doorlevert na een half jaar en 1 dag, er sprake zou kunnen zijn van misbruik van de regeling op grond waarvan je alsnog een naheffing en eventueel een boete krijgt.

Zoals eerder aangegeven is een starter een meerderjarige persoon jonger dan 35 jaar die een woning verkrijgt om daarin zelf te gaan wonen (hoofdverblijf). De vrijstelling geldt per persoon overigens maar 1x. Dat wil echter niet zeggen dat indien je eerder een huis hebt gekocht (voor 1 januari 2021) de startersvrijstelling niet zou gelden. Het is tenslotte nieuw recht en zou dan pas gelden vanaf 1 januari aanstaande.

De vrijstelling geldt per persoon en niet per stel. De bijzondere situatie zou zich dan eventueel kunnen voordoen dat twee keer gebruik gemaakt kan worden van de vrijstelling. Dat zou mogelijk zijn indien sprake is van algehele gemeenschap van goederen. Indien twee personen in gemeenschap van goederen zijn gehuwd en de eerste woning door één van beiden wordt gekocht en de volgende woning door de ander, dan zou dus twee keer de vrijstelling kunnen gelden. Uiteraard dient wel beide keren te zijn voldaan aan de vereisten voor de vrijstelling. Of dit zo zal zijn, dan wel nog ‘gerepareerd’ worden, zullen we nog moeten bezien. Ook zal nog bezien moeten worden of er in die gevallen sprake moet zijn van de ‘oude’ algemene gemeenschap van goederen of dat het ook geldt bij de nieuwe beperkte gemeenschap van goederen.

Reken je dus nog niet rijk en ga niet halsoverkop in gemeenschap van goederen trouwen.

Tot slot voor dit moment: beleggers die een woning binnen 6 maanden doorleveren en hopen op ‘teruggaaf’ van de overdrachtsbelasting, kunnen wel eens teleurgesteld worden als de koper een ‘starter’ is en aanspraak kan maken op de vrijstelling. Dan valt er namelijk helemaal niets aan overdrachtsbelasting terug te ontvangen.

Het is pas zeker als het zeker is en de nieuwe plannen van het kabinet voor de overdrachtsbelasting zijn zeker nog niet zeker, maar wel waarschijnlijk. Omdat het waarschijnlijk is, lijkt het, zeker zo tegen het eind van het jaar, meer dan genoeg reden om enige opmerkingen te plaatsen over de situatie vanaf 1 januari 2021 ten aanzien van de overdrachtsbelasting. 

Nog even terug: er geldt in beginsel een algemeen percentage overdrachtsbelasting. Op dit moment is dat 6%. Indien er sprake is van aankoop van een woning dan geldt thans een percentage van 2%. Vervolgens ontstaat weer een hoop geëmmer over de vraag wat onder het begrip woning valt, maar dat is helaas niet anders. Dat lost overigens de nieuwe regelgeving ook niet op. Althans niet geheel.

Vanaf 1 januari 2021 is het voorstel van het kabinet het algemeen percentage overdrachtsbelasting te verhogen naar 8%. Ook daar zijn weer uitzonderingen op en je raad het al: de uitzondering geldt vooral bij aankoop van een woning. Nieuw is echter dat het vanaf 1 januari 2021 uitmaakt wie een woning koopt en of de woning door de koper zal worden bewoond. Nieuw is ook dat door starters geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Indien twee personen samen een huis koper en één van beiden is starter en de ander niet, dan kan voor het aandeel van de starter in de woning aanspraak worden gemaakt op het nul tarief.

Een starter is een persoon tussen de 18 en 35 jaar die ingaande 1 januari 2021 een eerste woning koopt. Dat lijkt erop te duiden dat je dus, als je wel al voor 1 januari 2021 een woning had gekocht, toch gebruik kan maken van het nul tarief als je aan alle overige vereisten als starter voldoet.

Let op: voor het lager tarief overdrachtsbelasting voor een woning (2% of 0%) is cruciaal of je in de gekochte woning gaat wonen. Je moet daarvoor een verklaring afleggen. Ga je namelijk niet in de woning wonen, dan is 8% aan overdrachtsbelasting verschuldigd. Bijvoorbeeld geldt dat voor ouders die een woning voor hun kind kopen of als belegging kopen. Ook een rechtspersoon, denk bijvoorbeeld aan een BV, betaalt vanaf 1 januari 2021 8% overdrachtsbelasting, ook indien het een woning betreft. De aankoop van ‘losse’ garages, parkeerplaatsen en waarschijnlijk ook stukjes grond, zal belast zijn met 8% overdrachtsbelasting. Bij doorverkoop binnen 6 maanden zal een anti-misbruikbepaling.gaan gelden indien de koper in een hoger tarief valt.

In een eerdere column heb ik al eens geopperd, dat het voor ouders die een woning voor hun kinderen kopen, wellicht een optie is het kind te laten kopen met een lening van ouders. Dan zou in theorie, we moeten de definitieve regelgeving nog afwachten, sprake zijn van het lage tarief overdrachtsbelasting. Kopen de ouders zelf aan, dan geldt het hoge tarief. Scheelt toch weer 8% of 6%.

De nieuwe regeling zal (na invoering) in beginsel voor 5 jaar gelden. Daarna wordt een en ander weer opnieuw bezien. Echt opzienbarend is dat niet, want er wijzigt gaandeweg doorgaans toch vrij veel in de sfeer van de overdrachtsbelasting. Hoe luidt het oude spotje ook alweer: “leuker kunnen we het niet maken…..”