Ons kantoor is woensdag 27 oktober a.s. vanaf 15.00 gesloten. Uiteraard kunt u ons wel een email sturen: info@notarisweesp.nl Excuses voor het ongemak.

Het lijkt een goede optie is zijn om een verhuurd pand te kopen, zeker nu er geen rente wordt vergoed of zelfs negatieve rente in rekening wordt gebracht op je bankrekening. Je hebt nog wat liquiditeiten ‘slingeren’ dus je besluit om de markt van beleggers op te gaan. Helaas helaas wordt dan wel is net de overdrachtsbelasting voor verhuurde winkels en woningen omhoog getrokken, maar je laat je daardoor niet afschrikken. Het avontuur tegemoet.

Uiteraard is het om te beginnen bij aankoop van vastgoed in het algemeen van belang je goed te laten informeren, een deskundige makelaar en eventueel bouwkundige in te schakelen, maar bij verhuring zijn er nog wat extra aandachtspunten. Je moet je op de hoogte stellen van de hoogte van de huur en óf en wanneer kan die worden geïndexeerd. Verder is er wellicht een koopoptie opgenomen in het huurcontract op grond waarvan bij verkoop eerst aan de huurder moet worden aangeboden. Heeft de huurder misschien een ‘shakey’ betalingsverleden. Kortom, veel extra aandachtpunten bij de koop van een verhuurd pand.

Bij een bestaande verhuring is allereerst het bestaande huurcontract van belang. Pluis die goed uit. Maar er kunnen meer afspraken zijn die mogelijk niet in de overeenkomst zijn opgenomen of sterker nog, latere afspraken die een wijziging van de huurovereenkomst betreffen. Het is dus te bevelen in de koopovereenkomst door de verkoper te laten garanderen dat er geen van de huurovereenkomst afwijkende afspraken zijn gemaakt met de huurder dan wel aan te laten geven welke de aanvullende/afwijkende afspraken zijn.

Er kunnen namelijk van het huurcontract afwijkende afspraken zijn gemaakt tussen de verhuurder en huurder waaraan ook de koper van betreffend pand is gebonden. Zo speelde recent een geval bij de rechter waarbij in de huurovereenkomst was opgenomen dat de kosten van gasverbruik door de huurder betaald moesten worden. De huurder kwam echter na overdracht op de proppen met een schrijven van de vorige eigenaar-verhuurder waarin deze aangaf, dat de huurder de gaskosten niet hoefde te betalen. De vraag die rees was natuurlijk of de nieuwe eigenaar-verhuurder gebonden was aan die van het huurcontract afwijkende afspraken.

Bij het antwoord op die vraag is in eerste instantie de juridische relatie tussen huurder en verhuurder van belang. Wat mochten zij over en weer van elkaar verwachten op het punt van de wijziging. De koper staat daar in beginsel buiten. Deze vraag wat de bedoeling van partijen was werd door de rechter in het voordeel van huurder beantwoord. De wijziging betreft een wezenlijk onderdeel van de huurovereenkomst en heeft in verband daarmee dus directe betrekking daarop. De rechter overweegt dat dat zelfs zou kunnen gelden voor een mondelinge afwijking van de huurovereenkomst.

Maar deze vaststelling was op zich nog niet genoeg om de koper aan de eerder gemaakt afspraak tussen huurder en verhuurder te houden. Ook dient de vraag beantwoord te worden of de nieuwe eigenaar op grond van de wet direct gebonden is aan de afspraak tussen huurder en verhuurder. De rechter oordeelde dat de nadere afspraak direct verband houdt met als het ware de essentie van de huurovereenkomst, te weten het gebruik enerzijds en de betaling van de huurprijs anderzijds. Op grond daarvan was de koper gebonden aan de afwijkende afspraken!

Kortom, ga vooral op avontuur maar bereid je goed voor. Een gezond en met recht vaardig 2021!