Geachte heer/mevrouw,

Het blijkt dat er een landelijke storing is bij onze telefoon provider, waardoor we tijdelijk niet bereikbaar zijn per telefoon. Per mail zijn wij nog wel bereikbaar, dus voor dringende zaken: info@notarisweesp.nl Welgemeende excuses voor de overlast.

Sorry, maar ik kan er niet omheen. Nogmaals aandacht voor het levenstestament. Voor de volledigheid: het levenstestament is géén testament maar een volmacht. De volmacht (dus het levenstestament) werkt alleen als je nog leeft. Een testament werkt pas na overlijden.

Een levenstestament is als een brandverzekering: je hoopt niet dat je huis afbrandt en gelukkig gebeurt het ook niet dagelijks, maar als het gebeurt ben je blij dat je goed verzekerd bent. Bij een levenstestament hoop je niet dat je jouw wil niet meer kan verklaren, maar als het gebeurt, wordt je partner beschermd door een levenstestament.

Die bescherming vindt zijn grond in de algemene volmacht aan de gevolmachtigde, meestal de partner. Vandaar dat het met name van belang is voor jouw partner, zeker als je samen een huis hebt. Stel dat er sprake is van dementie en jouw partner het huis wil verkopen, dan kan dat als je een levenstestament hebt opgesteld. Jouw partner wordt daarin als algeheel gevolmachtigde aangewezen, zodat op grond daarvan

(rechts-) handelingen kunnen worden verricht. Je beschermt jouw partner dus verregaand voor de situatie dat jezelf daartoe niet meer in staat bent.

Wat is dan het verschil met bewind? Bewind wordt uitgesproken door de rechter aan wie de bewindvoerder ook rekening en verantwoording moet afleggen. Op zich is dat prima, maar (mogelijk) niet als jouw partner jouw bewindvoerder is. Die wordt dan met handen en voeten gebonden aan rechterlijke goedkeuring. Naast de zware emotionele situatie voor jouw partner, raakt hij of zij ook nog een klem tussen de eigen wensen en de rechterlijke tussenkomst. Een levenstestament voorkomt dat.

Eerder is al de vraag gesteld of de kinderen eventueel als back-up moeten worden opgenomen. Vanuit de gedachte van bescherming geldt het wellicht (veel) minder voor kinderen. Sterker nog, wellicht is het juist wel goed indien er rekening en verantwoording moet worden afgelegd aan een rechter. Dat is mogelijk nog meer evident indien niet alle kinderen samen, maar één van de kinderen tot gevolmachtigde is aangewezen. De rechtspraak blijft zich opstapelen betreffende levenstestamenten waarin niet alle kinderen samen als gevolmachtigden (al dan niet als back-up) worden aangewezen. Er ontstaan vele scheve ogen en ongenoegen. Maar zelfs indien de kinderen samen als gevolmachtigden worden aangewezen kan er gedoe ontstaat indien zij er samen niet uitkomen. Ook dan kan bewind via een rechter de oplossing zijn.

Kortom, een levenstestament is van harte aan te bevelen, maar steeds moet in het oog worden gehouden wie je ermee wil beschermen en of de wettelijke oplossing van bewind wellicht in het concrete geval een oplossing is. Voor de volledigheid: voor jouw partner is bewind doorgaans géén goede oplossing. Een levenstestament wél!

Het lijkt een goede optie is zijn om een verhuurd pand te kopen, zeker nu er geen rente wordt vergoed of zelfs negatieve rente in rekening wordt gebracht op je bankrekening. Je hebt nog wat liquiditeiten ‘slingeren’ dus je besluit om de markt van beleggers op te gaan. Helaas helaas wordt dan wel is net de overdrachtsbelasting voor verhuurde winkels en woningen omhoog getrokken, maar je laat je daardoor niet afschrikken. Het avontuur tegemoet.

Uiteraard is het om te beginnen bij aankoop van vastgoed in het algemeen van belang je goed te laten informeren, een deskundige makelaar en eventueel bouwkundige in te schakelen, maar bij verhuring zijn er nog wat extra aandachtspunten. Je moet je op de hoogte stellen van de hoogte van de huur en óf en wanneer kan die worden geïndexeerd. Verder is er wellicht een koopoptie opgenomen in het huurcontract op grond waarvan bij verkoop eerst aan de huurder moet worden aangeboden. Heeft de huurder misschien een ‘shakey’ betalingsverleden. Kortom, veel extra aandachtpunten bij de koop van een verhuurd pand.

Bij een bestaande verhuring is allereerst het bestaande huurcontract van belang. Pluis die goed uit. Maar er kunnen meer afspraken zijn die mogelijk niet in de overeenkomst zijn opgenomen of sterker nog, latere afspraken die een wijziging van de huurovereenkomst betreffen. Het is dus te bevelen in de koopovereenkomst door de verkoper te laten garanderen dat er geen van de huurovereenkomst afwijkende afspraken zijn gemaakt met de huurder dan wel aan te laten geven welke de aanvullende/afwijkende afspraken zijn.

Er kunnen namelijk van het huurcontract afwijkende afspraken zijn gemaakt tussen de verhuurder en huurder waaraan ook de koper van betreffend pand is gebonden. Zo speelde recent een geval bij de rechter waarbij in de huurovereenkomst was opgenomen dat de kosten van gasverbruik door de huurder betaald moesten worden. De huurder kwam echter na overdracht op de proppen met een schrijven van de vorige eigenaar-verhuurder waarin deze aangaf, dat de huurder de gaskosten niet hoefde te betalen. De vraag die rees was natuurlijk of de nieuwe eigenaar-verhuurder gebonden was aan die van het huurcontract afwijkende afspraken.

Bij het antwoord op die vraag is in eerste instantie de juridische relatie tussen huurder en verhuurder van belang. Wat mochten zij over en weer van elkaar verwachten op het punt van de wijziging. De koper staat daar in beginsel buiten. Deze vraag wat de bedoeling van partijen was werd door de rechter in het voordeel van huurder beantwoord. De wijziging betreft een wezenlijk onderdeel van de huurovereenkomst en heeft in verband daarmee dus directe betrekking daarop. De rechter overweegt dat dat zelfs zou kunnen gelden voor een mondelinge afwijking van de huurovereenkomst.

Maar deze vaststelling was op zich nog niet genoeg om de koper aan de eerder gemaakt afspraak tussen huurder en verhuurder te houden. Ook dient de vraag beantwoord te worden of de nieuwe eigenaar op grond van de wet direct gebonden is aan de afspraak tussen huurder en verhuurder. De rechter oordeelde dat de nadere afspraak direct verband houdt met als het ware de essentie van de huurovereenkomst, te weten het gebruik enerzijds en de betaling van de huurprijs anderzijds. Op grond daarvan was de koper gebonden aan de afwijkende afspraken!

Kortom, ga vooral op avontuur maar bereid je goed voor. Een gezond en met recht vaardig 2021!