De WOZ-waarde is het uitgangspunt voor de berekening van erf- en schenkbelasting bij verkrijging van een woning krachtens erfrecht of gift. Het lijkt dus zeer voor de hand te liggen kritisch te zijn over de WOZ-beschikking en eventueel bezwaar te maken. Dat klinkt misschien eenvoudig, maar het is in praktijk veel lastiger, dus oppassen geblazen. Onder het begrip woning wordt in ieder geval een gewoon woonhuis verstaan, maar ook een vakantiewoning valt onder dat begrip. Het woning begrip voor de Successiebelasting wijkt dus af van de Wet op de Inkomstenbelasting. Bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt verder geen rekening gehouden met de omstandigheid dat de woning bewoond, verhuurd of verpacht is. Verhuring kan overigens wel weer invloed hebben op de uiteindelijke hoogte van de verschuldigde (erf- en schenk) belasting. Sinds 2012 is er een keuze voor de WOZ-waarde van het kalenderjaar waarin de woning wordt verkregen of de WOZ-waarde die geldt voor het kalenderjaar daarna. Als blijkt dat de WOZ-waarde te hoog is, dan zou bezwaar kunnen worden gemaakt. De termijn waarin bezwaar kan worden gemaakt tegen de WOZ-beschikking is vrij kort. De kans dat de termijn al is verlopen en de erfgenamen geen bezwaar meer kunnen maken is dus vrij groot, hoewel wel weer de mogelijkheid bestaat een nieuwe beschikking aan te vragen. Kan er nog wel bezwaar worden gemaakt, dan is het van groot belang vast te stellen aan wie de beschikking is gericht en wie bezwaar maakt. Is de beschikking gericht aan ‘de erven van’ dan is er een keuze. Is er eenmaal een keuze gemaakt, dan is er geen weg meer terug. Dat bleek uit een recent geval waarin een erfgenaam bezwaar had gemaakt tegen de beschikking die was gericht aan ‘de erven van’. De belastingdienst vroeg om een verklaring van erfrecht waaruit een en ander bleek, maar toen die niet werd verkregen, werd het bezwaar niet ontvankelijk verklaard. De rechter gaf de belastingdienst gelijk omdat betreffende ene erfgenaam zich had gepresenteerd als een individuele erfgenaam, dus op persoonlijke titel handelde, terwijl hij wel bezwaar had ingediend namens de gezamenlijke erfgenamen. Daardoor was hij niet ontvankelijk in zijn bezwaar en konden de gezamenlijke erfgenamen ook geen bezwaar meer aantekenen. Ook in een andere procedure waarin bezwaar was aangetekend ‘namens de erven‘ maar geen machtiging van de (andere) erfgenamen kon worden overhandigd, werd het bezwaar niet ontvankelijk verklaard. Kortom, indien er al de mogelijkheid bestaat om bezwaar te maken, bekijk goed de regels die daarbij van toepassing zijn.

Niels van de Griend

Het is zeker niet de eerste keer dat in deze column de samenwoners in het zonnetje worden gezet en het zal ook zeker niet de laatste keer zijn. Misschien is de term: ‘in de spotlight’ beter, want extra aandacht kan geen kwaad. Waarom deze extra aandacht? Omdat de samenwoners door de wetgever soms behoorlijk in de kou worden gelaten. Met name op het gebied van erfrecht is dat nogal dramatisch. Het gehuwde gezin blijkt nog steeds de hoeksteen van de samenleving, terwijl toch steeds minder jongeren gaan trouwen. Dat betekent dat er (dus) veel ongehuwde samenwoners zijn. Dat is op zich uiteraard geen enkel probleem, tenzij sprake is van gezamenlijk vermogen dat bij einde van de relatie door overlijden van een van beiden, wel eigendom moet worden van de langstlevende partner. De aandacht daarvoor lijkt bij de wetgever, maar ook bij de jonge samenwoners wat afwezig. Geheel ten onrechte en dan vooral als er gezamenlijk vermogen is en dan al helemaal onterecht indien de samenwoners een eigen huis hebben. Samenwoners hebben geen wettelijk vangnet en moeten dus ALLES zelf regelen. Als je niets regelt, dan heb je dus niets. Geen regelingen als je relatie onverhoopt eindigt of als één van beiden overlijdt. Is dat erg? Ja dat is erg. Het is al verschrikkelijk als je je partner door overlijden verliest. Als je dan ook de helft van je huis verliest, dan is het drama helemaal niet te overzien. Is dat een reëel scenario? Dat is het zeker, hoewel jongeren uiteraard statistisch gezien minder overlijden dan ouderen. Is het dan zo lastig om iets te regelen? Zeker niet! Door het maken van een samenlevingscontract, kun je als de eerste nood oplossen in dat geval. In een samenlevingscontract kan onder meer worden bepaald, dat bij overlijden van een van beiden, het gezamenlijk vermogen aan de langstlevende ten goede komt. Door een vrij eenvoudig samenlevingscontract zal op deze wijze de langstlevende in ieder geval eigenaar worden van het hele huis. Indien het huis van één van de samenwoners is, dan is het op zich wat complexer en zal een testament gemaakt moeten worden eventueel gecombineerd met een samenlevingscontract in verband met de hoge partnervrijstelling erfbelasting. De drempel is begrijpelijk hoog en het scenario van overlijden nog heel ver weg, maar ter bescherming van je partner kun je er niet omheen om een notariële voorziening te treffen. Een brandverzekering is de normaalste zaak bij een eigen woning. Dat zou eigenlijk ook moeten gelden voor de verzekering dat de langstlevende goed beschermd en verzorgd achterblijft. Het is tenslotte al erg genoeg als je je partner door overlijden verliest. Kortom: maak een samenlevingscontract en/of testament. Actie, nu!

Niels van de Griend notaris bij Van Elten • Van de Griend Netwerk Notarissen te Weesp 0294-413131 www.serieusverliefd.nl

Familielening en onderpand

In eerdere columns is al uitgebreid aandacht besteed aan de familielening en dan met name het goed (laten) vastleggen van de bepalingen van de lening zelf. Recent zijn wat overwegingen gegeven over de hoogte van de rente op de lening. Indien de rente niet zakelijk is, kan sprake zijn van een schenking en beperking van aftrek van de rente als eigenwoning schuld. Het vastleggen van de bepalingen van geldlening van belang zodat, met name indien beide ouders zijn overleden, er geen ruzie komt tussen de kinderen omdat de lening bepalingen onduidelijk zijn. Het vastleggen van de momenten waarop de lening moet worden terugbetaald zijn daarbij cruciaal. Deze momenten zijn ook van belang indien sprake is van onderpand. Als je geld leent bij een bank, dan is het zeer gebruikelijk dat de bank vraag om onderpand. Als je een huis in onderpand geeft tot zekerheid van de terugbetaling van de lening, noemen we dat hypotheek. In die zin klopt het spraakgebruik niet helemaal. Je geeft namelijk onderpand, dus je geeft hypotheek. In het spraakgebruik wordt doorgaans gesproken over het nemen van hypotheek, maar eigenlijk neem je dus geld, dat is de geldlening. Voor banken is onderpand in de vorm van hypotheek de normaalste zaak van de wereld. Is er sprake van een aanvullende lening met hypotheek bij een andere bank dan de eerste, dan moet de eerste bank toestemming daarvoor geven. Hetzelfde kan gebeuren bij een familielening. Indien die familielening aanvullend is op een banklening, dan zal, indien sprake is van hypotheek bij de familielening, de eerste bank toestemming moeten geven. Die toestemming wordt niet altijd zo makkelijk gegeven, vandaar dat bij een familielening niet altijd sprake is van onderpand. Geen onderpand is van harte af te raden, maar soms kan het dus helaas niet anders. De vraag is of dan de familielening wel verstandig is. Indien geen sprake is van een eerdere bank hypotheeklening dan wel de eerste bank toestemming geeft, dan zou bij een familielening voor aankoop van een huis eigenlijk altijd sprake moeten zijn van onderpand. Dit ter bescherming van de schuldeisers. Het hypotheekrecht moet notarieel worden vastgelegd en worden ingeschreven in het kadaster. Op deze wijze zal bij verkoop van de woning de betreffende lening altijd naar boven komen en zal ook aflossing via de notaris kunnen plaatsvinden. Het onderpand werkt dan defensief. Het kan ook offensief werken als de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet. Het hypotheekrecht heeft dan de mogelijkheid tot veiling. Natuurlijk ongewenst binnen familieverband, maar soms helaas noodzakelijk. Kortom, hoe weinig gezellig en charmant ook, leg de bepalingen van de geldlening heel goed vast en zorg voor goed onderpand indien mogelijk. Het is, sorry voor de platte termen, de stok ‘om mee te slaan’ en de stok ‘achter de deur’.

Niels van de Griend