Het roept enige verbazing op dat ongehuwde samenwoners vaak zaken niet vastleggen. Soms is het begrijpelijk omdat je natuurlijk niet met alle plezier denkt over de situatie van jouw overlijden, maar bescherming van je partner, is en blijft erg urgent. Zijn er kinderen, dan begint het denkproces, maar vooral als er een financieel belang is, lijken samenwoners wat meer geneigd om een en ander vast te leggen. Echt structureel is het nog steeds niet. Recent heeft de rechter zich moeten buigen over twee ex samenwoners met een gezamenlijk huis, waarbij één van beiden maar liefst tweehonderd duizend euro aan eigen geld had gebruikt ter aflossing van een gezamenlijke lening. De ander had eveneens wat eigen geld geïnvesteerd en verder heel veel aan de woning geklust. Er was geen samenlevingscontract en verder ook geen schuldbekentenis of iets dergelijks opgesteld. Het kwam tot ruzie en tussenkomst van de rechter. Omdat de aflossingen enige tijd geleden waren gedaan, beriep de ex zich op verjaring. Geen sprake van, oordeelde de rechter. Als er al sprake is van verjaring, gaat dat pas spelen vanaf het moment van opeisbaarheid en de opeisbaarheid is in dit geval pas aan de orde vanaf het moment dat de relatie eindigt of de woning wordt verkocht. Omdat er sprake was van een (inmiddels geëindigde) affectieve relatie, gelden de bijzondere regels van redelijkheid en billijkheid tussen partners Er is dus, volgens de rechter, een vergoedingsrecht op de ex ter grootte van de bedragen van aflossing. Aan de andere kant, had de ex ook flinke verbouwingen verricht en de nodige betalingen aan de aannemer gedaan en kon dat ook allemaal gedocumenteerd aantonen. Door deze werkzaamheden en investeringen had de woning een flinke waardestijging ondergaan, althans dat werd niet ontkend door de andere partij. Ook kon door de andere partij niet worden aangetoond dat de waardestijging geheel door de huizenmarktontwikkeling tot stand was gekomen. De rechter oordeelde dus dat de ex ook een vergoedingsrecht had vanwege alle verbouwingen. Om het helemaal af te maken, oordeelde de rechter, dat de twee vergoedingsrechten (over en weer) tegen elkaar weggestreept konden worden. Ook hierbij golden weer de beginselen van redelijkheid en billijkheid. Eind goed al goed zou je kunnen zeggen, mede omdat de woning in waarde bijna driehonderd procent was gestegen. De vraag blijft echter hangen: waarom niet vastgelegd? Ik kan die vraag niet beantwoorden, maar slechts de oproep doen om zaken wél vast te leggen. Niet alleen als het gaat om een financieel belang, maar ook als er andere zaken in het spel zijn zoals de situatie bij einde van de relatie door overlijden. Kortom: leg het vast!

Overdrachtsbelasting! Het lijkt op zich zo eenvoudig, hoewel wellicht discutabel: als je een onroerende zaak verkrijgt, dan moet je overdrachtsbelasting betalen. Als er geen vrijstelling van toepassing is, dan is dat ‘gewoon’ het uitgangspunt. Omdat de meeste particulieren een huis kopen en de overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning 2% is, zou de gedachte kunnen ontstaan dat dat het standaard percentage is. Dat is echter niet zo. Het standaard percentage is 6%, tenzij het een woning betreft. Het is dus nogal van belang om vast te stellen of sprake is van aankoop van een woning. In een eerdere column heb ik al aangegeven wat er onder een woning wordt verstaan, maar uiteraard is de praktijk eindeloos veel complexer dan de theorie en worden er dus veel rechtszaken gevoerd. Zo is er een recente uitspraak van de Rechtbank over een rooms-katholieke kapel die gekocht was om tot woning te dienen. In dit geval werd er al jaren geen mis meer opgedragen en waren er al voorzieningen getroffen ten behoeve van bewoning. Twee procent dus, stelde de koper. Niks daarvan, antwoordde de belastingdienst. De Rechtbank overwoog dat de kapel oorspronkelijk niet was gebouwd als woning. Daarmee valt het eerste criterium: ‘de oorspronkelijk aard van het object’ uit in het nadeel van koper. Verder stelde de koper dat de latere verbouwing ervoor had gezorgd dat het object bewoonbaar was, dus naar zijn aard de bestemming van woning had gekregen en koper ook van plan was het te gaan bewonen. De Rechtbank echter volgde niet de overwegingen van de koper. De verbouwing was niet dusdanig dat het daarmee de aard van woning had gekregen. Ook het voornemen om erin te gaan bewonen is niet relevant voor de vraag of sprake is van een woning. Kortom: 6% overdrachtsbelasting. Omgekeerd kan het overigens ook. In dit geval was het object oorspronkelijk gebouwd als woning. Door verwaarlozing ontbraken op een gegeven moment de dakbedekking, de ramen en de deuren. Volgens de belastingdienst was er geen sprake meer van een woning, maar een overblijfsel van een gebouw. Uiteraard was de koper het hier niet mee eens en werd de zaak voorgelegd aan de Rechtbank. Volgens de Rechtbank moet (wederom) aangesloten worden het doel waarvoor het object is gebouwd en dat was: woning. Dat werd overigens ook niet weersproken door de belastingdienst. Verder stelde de Rechtbank dat het feit dat de woning door het verval, op dat moment niet geschikt was voor bewoning er niet toe leidt dat er geen sprake is van een woning. In dit geval was dus 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. De Rechtbank wijst er verder op dat ook in andere gevallen van een sloopwoning, gestripte woning of cascowoning nog steeds sprake kan zijn een woning, dus toepasselijkheid van het lage tarief.

Het huis van je ouder(s) kopen. Het is zo verleidelijk en het lijkt zo slim bekeken. Je ouders kunnen fijn in hun huis blijven wonen en de woning zelf zal bij hun overlijden niet belast worden met erfbelasting. Althans, dat zou je kunnen denken. Helaas is het niet waar of beter gezegd, is het alleen vrij van erfbelasting als de zeer strikte regels worden gevolgd. In het algemeen wordt erfbelasting geheven over de waarde van hetgeen krachtens erfrecht wordt verkregen. ‘Zit het niet in de nalatenschap, dan wordt er ook geen erfbelasting geheven’, zou je kunnen denken. In beginsel is dat ook zo, ware het niet dat de wetgever een fictiebepaling in de wet heeft opgenomen. Een fictie wordt gebruikt om vermogen wat tijdens leven van de overledene al is overgedragen, toch in de heffing te betrekken als de ouder het genot heeft behouden. Het wordt dan alsnog geacht krachtens erfrecht te zijn verkregen. Concreet: als de ouder zijn huis aan zijn kind overdraagt en er zelf in blijft wonen (lees: het genot houdt), dan wordt de waarde van het huis bij overlijden van de ouder alsnog belast met erfbelasting. Dan betaal je dus zowel overdrachtsbelasting als erfbelasting. Niet doen dus, althans hyper voorzichtig manoeuvreren. Er is een dwingende escape indien er een (huur-)vergoeding door de ouder wordt betaald ter hoogte van 6% van de WOZ-waarde voor elk betreffend jaar. Als je dat gaat omrekenen, dan zijn het vaak torenhoge huren, die betaald moeten worden. Denk er dus niet te lichtzinnig over. In een recente uitspraak van het Hof werd korte metten gemaakt met een uitspraak van de Rechtbank. In betreffend geval was gewoon de woning overgedragen aan een kind, koopsom betaald, maar verder niks in de akte omtrent huur of gebruik opgenomen. Ook betaalde de ouder (in casu de moeder) geen huur of een vergoeding. Daarnaast kon, zo werd gesteld, het kind al in de woning gaan wonen. Op grond daarvan had de Rechtbank geoordeeld dat er geen voorbehoud was van economisch (vrucht-)gebruik. Er zal een zucht van verlichting geslaakt zijn door het kind. Totdat het Hof aan het woord kwam en genadeloos de uitspaak van de Rechtbank vernietigde. De Rechtbank had bepaald, dat de ouder het gebruik moest hebben gehad van de gehele woning om alsnog in de bijl van de erfbelasting te lopen. Geheel ten onrechte volgens het Hof, omdat die eis nergens in de wet staat. Een beetje genot is ook genot en afdoende om alsnog erfbelasting te heffen. Punt uit. Ook al is de ‘constructie’ nog zo snel de fiscus achterhaalt haar wel. Kortom, als overname van het ouderlijk huis al een optie is, laat je ontzettend goed voorlichten en ‘follow the rules’.